יש לקרוא את המאמר הזה בקשב רב, על מנת להימנע מנזקים מיותרים.

כאשר אדם נקלע לקושי כלכלי, ואינו מסוגל להחזיר את תשלומי המשכנתא, הוא צריך לחשב מסלול מחדש, ולבדוק מהי הדרך המתאימה ביותר לטפל בעניין.

יש כמה שאלות חשובות שכדאי לשאול את עצמכם, כי התשובה תשנה את הכיוון:

ראשית: כמה חודשים הפסקת לשלם את המשכנתא?

בכל הנוגע לחוב משכנתא יש חשיבות עצומה לא לעבור את 6 החודשים של אי-תשלום. ברגע שעברתם 6 חודשים ללא תשלום, זה מזכה את הבנק לפתוח כנגדכם הליך מימוש של הבית, ואז ההידרדרות מואצת.

אם בכל זאת יש כבר פיגורים מעל 6, יש מה לעשות?

יש כמה דברים שכדאי לעשות.
ראשית, אם ההלוואה שלכם היא הלוואה שחלקה ניתנה באמצעות משרד השיכון, אתם זכאים לפנות לוועדה הבינמשרדית, לצורך פריסה מחודשת של הפיגורים. צריך להודיע מיד לבנק על רצונך לפנות לוועדה הבינמשרדית, ולבקש פריסה. מצב זה אמור לעכב ההליכים כנגדכם.

שנית, מה הצפי לפתרון הבעיה?

אם המשבר הוא זמני, ויש תקווה או הערכה כי הדברים ייפתרו תוך זמן קצר יחסית, כדאי לנהל מו"מ להסדרת הפיגורים של חוב המשכנתא בצורה שתוכלו לעמוד בזה.

אם המשבר הוא גדול יותר, יש להיערך מחדש ולבחון את כל המצבים האפשריים, בין היתר לפעול למכירת הדירה בתנאים של שוק חופשי ולא מכירה כפויה שתגרום נזקים גדולים.

הבנק החל לנקוט כנגדך בהליכים משפטיים. יש מה לעשות?

בוודאי. גם בשלב שהבנק פתח נגדך תיק הוצאה לפועל, אפשר לפעול בצורה חכמה יותר ומצמצמת טעויות. ראשית, לבקש למכור בעצמך את הדירה, ולקבל עיכוב הליכים למשך 90 יום.

בנוסף, אפשר לבקש לפרוס את הפיגורים למשך 6-12 חודשים, מבלי שינקטו כנגדך המשך הליכי מימוש.
יש להימנע ככל שניתן מכך שיתמנה כונס נכסים. כשמתמנה כונס נכסים, עלויות והוצאות גדלות, והחוב מתעצם.
אם כבר מונה כונס נכסים, יש לבדוק האם חלפו 90 ימים מיום המינוי, אז עדיין אפשר לבקש לעצור את מימוש המשכנתא ולהגיע להסדר
בכל מקרה, אם חלילה נקלעת למצב האמור, כדאי להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום ולפעול בדחיפות על מנת למזער נזקים.

הפוסט חוב משכנתא – האם באמת מיציתם את כל האפשרויות? הופיע לראשונה ב-עורכת דין עפרה שפר.

פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב מרחיב את הלכת "שטיינמץ" וחוזר וקובע  שכאשר זכויות הרוכשים לא נרשמו בטאבו, ולטובת הבנק נרשם משכון בלבד, ולא משכנתא, הבנק לא יוכל לרדת ישירות לדירה ולא יוכל לפנות בעצם את החייבים, אלא לאחר שירשום משכנתא.

דירת המגורים של משפחת בראי נרכשה בשנת 1989 מעיריית ראשון לציון. לצורך רכישת הדירה, נטלו משכנתא מבנק דיסקונט.

משפחת בראי עברו להתגורר בדירה, אך לא דאגו להשלים את רישום הבית על שמם בטאבו, ולטובת הבנק נרשם משכון ברשם המשכונות.

לימים, החלו לפגר בתשלומי המשכנתא, והבנק פתח בהליכי מימוש הדירה.
משפחת בראי הגישה בקשה להפסיק את הליכי המימוש, שכן לטענתם, כל עוד הדירה לא רשומה על שמם בטאבו, ולטובת הבנק לא נרשמה משכנתא, הבנק לא יכול להמשיך כנגדם בהליכי מימוש הדירה.

רשם ההוצאה לפועל לא קיבל את הטענה, ואמר שכל עוד בפועל הדירה על שמם, הבנק יכול להמשיך במימוש הדירה.
המשפחה לא ויתרה והגישה ערעור לבית המשפט השלום. גם בית המשפט השלום דחה את טענתם, וקיבל את טענת הבנק, לפיה ניתן להמשיך לממש את הדירה.

החלטה זו נעצרה בבית המשפט המחוזי בתל אביב. בית המשפט המחוזי קיבל את ערעורה של המשפחה, וחזר ואמר, שחרף העובדה שהחייבים לא שילמו את התשלומים, וחרף העובדה שהדבר לא פשוט לעצור את מימוש הדירה, כל עוד לא רשומה על שמם משכנתא, הבנק לא יכול להתנהג כאילו המשכנתא רשומה ולרדת ישירות לדירה (כלומר הליכי פינוי ומכר). בפני הבנק עומדות 2 אפשרויות. או למכור את הזכויות החוזיות של המשפחה לכל המרבה במחיר, או קודם לפעול לרישום המשכנתא באמצעות הגשת תביעה לבית המשפט ורק לאחר מכן לרדת ישירות לדירה.

בית המשפט המחוזי היה ער לקושי הפרקטי שכרוך בדבר, יחד עם זאת לא איפשר לבנק להמשיך במימוש הדירה, קיבל את הערעור של המשפחה, והחזיר את הדיון להוצאה לפועל על מנת לאפשר לבנק להמשיך את המימוש בדרך של זכויות חוזיות, או על דרך של כניסה לנעליהם של החייבים, לצורך אכיפת ההסכם, העברת הדירה על שמם ולאחר מכן לרשום משכנתא.

הליך כזה אמור לעכב את הבנק חודשים רבים, אך בית המשפט קבע שלמרות הכל, חייבים לפעול כך, כי זו ההלכה של בית המשפט העליון.
(רצ"פ 48460-05-16 בראי ואח' נ בנק דיסקונט לישראל בע"מ)

הפוסט ערבות למשכנתא לא רשומה? הבנק לא יכול לרדת לדירה. הופיע לראשונה ב-עורכת דין עפרה שפר.

פסק דין שניתן ביום 15.12.15 עושה סדר בפסיקות הסותרות של בתי המשפט המחוזי וקובע מתי אדם שמשכן נכס לטובת חיוב של אחר, או חתם ערבות להלוואה לטובת צד שלישי,  והבנק החתים אותו על מסמכים שהוא לווה נוסף ייחשב ערב חרף המסמכים עליהם חתם.

בקיצור, הסיפור הוא כזה:
לעיתים אנשים מעוניינים לקבל הלוואה מהבנק, בין אם לצורך קבלת משכנתא לרכישת נכס, ובין אם מדובר בהלוואה עסקית והבנק מבקש לשעבד נכס, או להחתים מישהו ערבות להחזר החוב.
הבנק בדרך כלל עושה זאת על מנת לאפשר למי שמעוניין לקבל הלוואה – חרף קשיים שיש לו – לקבלה באמצעות "סיוע" של החתמת ערבים או משכון נכס שלהם.

למשל, אדם בא ומבקש הלוואה: בשלב ראשון בודק את כושר ההחזר, ומגלה שאין לאדם הלווה כושר החזר לשלם את ההלוואה, ומשכך הוא דורש שיצטרפו להלוואה לווים נוספים שיש בכוחם הפיננסי לשפר את המצב, ועל ידי כך לאפשר ללווים לקבל בכל זאת את ההלוואה.

בבתי המשפט המחוזיים חלקו הדיעות למשל, כך צויין בפסק הדין,  גישתו תפיסתו של השופט א' אורנשטיין, שקבעה שהפרקטיקה של החתמת אדם שלישי כ"לווה נוסף", כאשר לאותו אדם אין אינטרס, או זיקה להלוואה – הינה בגדר "פיקציה משפטית", שנועדה לעקוף את הוראות חוק הערבות, יש לראות ב"לווה נוסף" כ"ערב", אף במצבים שבהם הוסברה למתחייב משמעות חתימתו כ"לווה נוסף".

מנגד, שופטת בית המשפט המחוזי בחיפה,  ש' וסרקרוג בחרה לשים את הדגש על עקרון חופש החוזים ולאפשר, במצבים מסוימים ולאחר בדיקה עובדתית דווקנית, את הקונסטרוקציה החוזית של "בנק – לווה נוסף" .

בית המשפט העליון החליט לעשות סדר במחלוקת, על  מנת ליצור וודאות משפטית, הן ללווים הנוספים, לבנקים וכמובן לבתי המשפט הנמוכים ממנו וכך נקבע.

בית המשפט העליון סבר כי יש להעדיף את הגישה של בית המשפט המחוזי בחיפה, אף אם הלווה אינו נהנה מכספי ההלוואה, שכן בהחלט קיימים מקרים בהם לווה מתכוון ומתחייב להחזיר הלוואה, גם אם הוא לא נהנה מהכסף. קחו למשל בני זוג צעירים, שרק נישאו, והם מעוניינים לרכוש דירה, אך משכורתם לא מאפשרת להם. לצורך כך, הם "מגייסים" את הוריהם, שמוכנים ורוצים לסייע להם, ואף לשלם עבורם את ההלוואה, ולכן במקרים כגון אלה, אין זה נכון לראות אותם כערבים לחוב אלא כלווים ממש, שכן הם מודעים לכך שהכסף שהם לווים הולך לצרכים לא שלהם מחד, ומאידך, הם מוכנים לקחת את ההחייבות על כתפיהם, על מנת לסייע לבני הזוג לרכוש דירה.

בית המשפט העליון סבר, כי הפיכת כל לווה נוסף באופן אוטומטי לערב מבחינה משפטית, יכול לגרום לכך שהבנקים לא יסכימו לתת הלוואות לאנשים שהכנסותיהם נמוכות, אף אם הוריהם או אדם אחר, יסכימו לסייע, ולכן זה פוגע באפשרות שיתקדמו ויתפתחו בחיים, וסגירת דלתות בפני צעירים, הינה דבר קשה.

וכך אמר בית המשפט:
"איסור על שימוש בפרקטיקה של החתמת "לווה נוסף" באופן מוחלט עלולה איפוא לסגור את הדלת בפני אנשים רבים, ובעיקר צעירים, הזקוקים להלוואה, שהכנסתם אינה מאפשרת להם לעמוד בשיעור ההחזר מהכנסה שנדרש על ידי המלווה. אף כאשר מבקשי ההלוואה מצליחים לחצות את רף שיעור ההחזר מהכנסה הנחוץ, הבאתו של לווה נוסף עשויה לסייע להם להשיג תנאי ההלוואה עדיפים, ובין אלה: שיעור ריבית נמוך ודרישת בטוחות מקלה יותר. משמעות הדבר הינה כי הטלת איסור כגון דא מגבילה את עקרון חופש החוזים בצורה בלתי מידתית בעיני, והיא צפויה לפגוע הן במלווים והן בציבור הלווים. משכך ראוי לדעתי שלא לשלול א-פריורית את אפשרותם של מלווים לדרוש חתימה של "לווה נוסף" לצורך אישור ההלוואה, אלא יש לבחון כל מקרה לגופו, בהתאם לנסיבותיו הפרטניות."

יחד עם זאת, בית המשפט העליון היה ער לחשש שקיים כפי חששו של בית המשפט המחוזי בתל אביב, ולכן קבע מבחנים, כלומר, כיצד יוחלט האם האדם שחתם לטובת חיוב של מישהו אחר, הוא ערב, הזוכה להגנות הקבועות בחוק הערבות, או שמא הוא לווה, ואין הוא זכאי לכל ההגנות הרלוונטיות".

לפיכך, קבע בית המשפט העליון, , יש לומר כי כאשר אדם, ללא זיקה אמיתית וישירה להלוואה מתחייב לפרוע את חובו של אחר בנסיבות מסוימות – הנחת המוצא היא שמדובר בערב.

יחד עם זאת, ניתן יהיה לומר שמדובר ב"לווה" בהתקיים ארבעת התנאים הבאים:

(א) ממסמכי ההלוואה עולה, באופן שאיננו משתמע לשני פנים, כי המתחייב חתם כלווה.

(ב) הבנק יוכיח כי הוסבר למתחייב, בצורה מספקת, ההבחנה שבין לווה לבין ערב, ובנוגע למשמעויות ולהשלכות הפוטנציאליות של כל אחת מאפשרויות אלה.

(ג) בית המשפט ישוכנע כי היתה קיימת הצדקה כלכלית לסיווג המתחייב כלווה ולא כערב.

(ד) הבנק יראה כי הוא התייחס למתחייב כלווה, ומילא אחר כל הוראות החוק הרלבנטיות בהקשר זה, הן לקראת החתימה על ההסכמים והן במהלך תקופת חיי ההלוואה, עד סילוקה הסופי.

בית המשפט סייג ואמר, שגם אם לא יתמלאו כל ארבעת התנאים כולם, זה לא יבטל אוטומטית את ביטול ההתחייבות, מלכתחילה, אלא תוביל להחלת הזכויות של חוק הערבות, ובמקרים מסויימים, לאור החובות שיש לבנק כלפי ערבים כגון חובת תום לב, חובת זהירות וחובת נאמנות, יתאפשר הפטר חלקי או מלא של הערבות.

במקרה של פסק הדין בית המשפט קבע כי כל הסימנים הראו שמדובר בערבים ולא כלווים עיקריים, שכן מראש הבנק ידע שמי שיחזיר את ההלוואה זה לא ההורים אלא הילדים שלהם, המשכון של הבית נעשה לצורך בטוחה בלבד, ולא להבטיח את התשלום החודשי, ולא היתה כל הצדקה כלכלית מהותית לרשום אותם כלווים ולא כערבים, אלא כדי שהנכס שלהם יהווה בטוחה בלבד.

לאחרונה נודע לי כי הבנק במקרים כאלה חידש וקבע מושג של "ערב משלם". זהו ייצור כלאיים, ונכון מבחינה משפטית, שכן מחד, הערב יודע שהלווים הם ילדיו, אך הוא מראש מוכן לסייע להם להתפתח, ולכן הוא יודע שהוא יצטרך לשלם את ההלוואה, אם הם לא יעמדו בה.

לסיכום: אם חתמתם ערבות או משכנתם נכס לטובת מישהו אחר, וסייווגו אתכם בבנק כלווים נוספים, למרות שאתם לא קיבלתם את כספי ההלוואה, כדאי שתדעו שיתכנו מקרים בהם קיימות לכם זכויות רבות והגנות כערבים, ותוכלו לעמוד עליהן, במקרה חלילה שהבנק ייכנס למשבר עם החייב העיקרי, וירצה לממש לכם את הרכוש, ואו לדרוש מכם להחזיר הלוואה של אחר.

הפוסט חתמתם ערבות או משכנתם נכס הופיע לראשונה ב-עורכת דין עפרה שפר.