החשש לאבד את הבית הוא אחד הפחדים הגדולים ביותר של מי שמתמודד עם תשלומי חובות ומשכנתאות שלא שולמו בזמן. מדובר לא רק בנכס כלכלי, אלא בבית מלא בזכרונות ושמייצג יציבות, ביטחון ומשפחתיות. כאשר הבנק מתחיל לנקוט בהליכים משפטיים למימוש המשכנתא, התחושה היא של פחד וחוסר אונים מוחלט.

אבל רגע, רגע. לפני שאתם נכנסים ללחץ ולפאניקה, חשוב שתדעו, הליך מימוש בית מגורים הוא לא צעד פשוט או מייד.  החוק ובתי המשפט מכירים בכך שמדובר במהלך דרסטי שפוגע בזכות הקניין של החייב, ולכן החוק מאלץ את הבנק לפעול בזהירות ולהקפיד על הליכים משפטיים מסודרים. במילים אחרות, לא הכול אבוד, יש צעדים שתוכלו לנקוט כדי להציל את הבית שלכם או לפחות לצמצם נזקים. אבל חשוב להבין.

הזמן פועל לרעתכם – אל תחכו שהמצב יחמיר. פעלו מיד!

במאמר הזה השתדלתי להסביר בשפה פשוטה וידידותית מתי הבנק באמת יכול לקחת לכם את הבית, איך ההליך עובד, ומה ניתן לעשות כדי למנוע מצב כזה.

מתי הבנק יכול לממש את הבית?

הבנק רשאי לפעול למימוש המשכנתא על הבית שלכם רק אם לא עמדתם בתנאי ההלוואה. זה יכול לקרות כאשר:

✔️ לא שילמתם את המשכנתא במשך תקופה של למעלה מ 6 חודשים

✔️ לא החזרתם הלוואה שהבית שועבד עבורה

✔️ הפרתם תנאי אחר מהותי בהסכם ההלוואה

עם זאת, הבנק לא יכול מיד לקחת לכם את הבית. יש שלבים ברורים בתהליך, ולכם יש הזדמנויות לעצור אותו או למצוא פתרון. לכן, חשוב להכיר את התהליך והשלבים האלו.

איך מתחיל הליך מימוש הבית?

🔹שלב ההתראות, הבנק חייב לשלוח מכתב התראה וליידע אתכם שהמשכנתא בפיגור.

🔹ניסיון להסדיר את החוב, לפי הוראות בנק ישראל, לפני פתיחת הליכים משפטיים, הבנק צריך לנסות להגיע להסדר מולכם.

🔹פתיחת תיק בהוצאה לפועל. אם לא שולמו לפחות שישה תשלומי משכנתא רצופים, הבנק רשאי לפנות להוצאה לפועל ולבקש להתחיל בהליכי מימוש.

🔹מתן אפשרות לסילוק החוב. גם לאחר פתיחת ההליך, החוק מאפשר לכם 20  יום לסגור את החוב לפני שהבנק יוכל להמשיך בעיקול.

🔹מינוי כונס נכסים, אם החוב לא נפרע, הבנק ממנה כונס נכסים שתפקידו למכור את הבית ולהחזיר לבנק את הכסף.

מה אפשר לעשות כדי למנוע מימוש הבית?

אם קיבלתם מכתב התראה מהבנק, הדבר הגרוע ביותר שניתן לעשות הוא להתעלם מהבעיה. ובכן, הבעיה לא תיעלם מאליה. להיפך, הבעיה רק תחמיר. לכן,  אל תתעלמו ממכתב ההתראה! ככל שתגיבו מוקדם יותר, כך יש יותר סיכוי לטפל בבעיה ולמנוע את החרפת המצב.

1. הגיעו להסדר עם הבנק
   ✔️ אם אתם בפיגור תשלומים, פנו לבנק עוד לפני שהבנק יתחיל לפעול כנגדכם ובקשו עזרה במציאת פתרונות. נסו לבגש למשל,
   ✔️ פריסה מחדש של החוב, ייתכן שתוכלו לקבל פריסת תשלומים חדשה שמתאימה ליכולת הכלכלית שלכם.
   ✔️ הפחתת הריביות או הקפאת תשלומים זמנית, אם יש לכם קושי זמני, הבנק עשוי להסכים לדחייה של מספר תשלומים כדי שתוכלו להתייצב כלכלית.
   
   
2. מחזור משכנתא, בדקו אפשרות להלוואה בתנאים טובים יותר
   ✔️ לפני שהמצב מדרדר, ייתכן שתוכלו למחזר את המשכנתא, כלומר, לקחת הלוואה חדשה בתנאים טובים יותר, לתקופה ארוכה יותר ושהתשלום החודשי יהיה נמוך יותר שתחליף את המשכנתא הקיימת.
   
   
3. התייעצו עם עורך דין מומחה לדיני בנקים, חובות ומשכנתאות
   ✔️ עורך דין יכול לסייע לכם לבחון האם הבנק פעל כחוק ועמד בשלבים המחייבים, לנהל משא ומתן עם הבנק ולמצוא פתרונות שימנעו את אובדן הבית.
   
   
4. בידקו האם הבנק פעל כשורה
   ✔️ אם הבנק פעל בניגוד להוראות החוק, ייתכן שתוכלו לעכב או אפילו למנוע את ההליך. למשל,
   ✔️ האם הבנק שלח התראות במועד?
   ✔️ האם יש טעויות בחישוב החוב?
   ✔️ האם הייתה הפרת חובת גילוי מצד הבנק?

מה קורה אם הבנק כבר החל בהליכי מימוש בית המגורים שלכם?

אם הבנק כבר פתח תיק בהוצאה לפועל, עדיין לא הכול אבוד! הנה כמה צעדים חשובים:

1. פירעון חוב הפיגורים תוך 20 יום
   ✔️ החוק מאפשר לכם תוך 20 יום ממועד פתיחת תיק ההוצאה לפועל לשלם את חוב הפיגורים ולהפסיק את התהליך.
   
   
2. ניסיון למכור את הבית בעצמכם
   ✔️ אם ברור שלא תוכלו להחזיר את החוב, עדיף שתמכרו את הבית בעצמכם במקום שהבנק ימכור אותו דרך כונס נכסים. כך תקבלו מחיר טוב יותר ותימנעו מהוצאות נוספות כמו שכר טרחת כונס הנכסים.
   
   
3. בדיקה האם הכונס פועל כחוק
   אם כבר מונה כונס נכסים, חשוב לוודא:
   ✔️ שהוא פרסם את ההתמחרות על הבית באופן הוגן
   ✔️ שהמחיר שהתקבל על הבית תואם את השווי האמיתי שלו
   ✔️ שהוא לא מושך זמן כדי להגדיל את הריביות על החוב

מהן הזכויות שלכם גם אם הבית נמכר?

💡 דיור חלופי,  במקרים מסוימים, ייתכן שתוכלו לקבל זמן נוסף למצוא מקום מגורים חלופי לפני הפינוי.

💡 בדיקת המחיר שהתקבל על הבית, אם הבית נמכר במחיר נמוך בהרבה מהערך האמיתי שלו, ייתכן שניתן לערער על כך.

💡 אפשרות להפחית את יתרת החוב, אם הבית נמכר, אבל החוב לבנק לא נסגר לחלוטין, ניתן לבדוק אפשרות להפחתת יתרת החוב.

סיפור מהחיים: איך משפחה הצילה את הבית שלה?

משפחת שחק (שם בדוי בכדי לשמור על פרטיות הלקוח), צברה חוב של 150,000 ש"ח במשכנתא בעקבות תקופה קשה. לאחר חצי שנה של אי-תשלום, הבנק שלח להם מכתב התראה על פתיחת תיק הוצאה לפועל.

במקום להתעלם, הם חיפשו עורך דין המתמחה בדיני בנקים ומשכנתאות וכך הגיעו אלי, בדקתי את התיק, חקרתי ומצאתי כמה כשלים בהתנהלות הבנק מול הלקוח. לאחר משא ומתן עם הבנק תוך כדי ניצול הטעויות והכשלים של הבנק, הצלחתי להגיע להסדר עם הבנק של  פריסה מחודשת של החוב, הפחתת הריבית, וביטול פתיחת התיק בהוצאה לפועל.

לאחר בדיקת יכולת כלכלית של משפחת שחק, הגענו אני והמשפחה למסקנה שבהסדר החדש לא תהיה להם בעיה לעמוד וכך, במקום לאבד את הבית, הם קיבלו הזדמנות לסגור את החוב בתנאים נוחים יותר ולהמשיך את חייהם ברגוע.

לסיכום: איך תגנו על הבית שלכם במקרה שהבנק ירצה לממש את המשכנתא?

🏡 אל תתעלמו, פעלו מיד עם קבלת מכתב התראה! ועדיף לפעול עוד לפני שמגיע המכתב.

🏡 בדקו אפשרויות למחזור משכנתא או פריסת תשלומים חדשה

🏡 פנו לייעוץ משפטי מקצועי אם קיבלתם הודעה על הליך מימוש בית המגורים

🏡 אם הבית כבר מעוקל או בהליך מימוש, בדקו אפשרות למכור אותו בעצמכם

💡זכרו, גם אם הבנק מאיים במימוש הבית, זה לא סוף הדרך! יש לכם זכויות, ויש פתרונות שאפשר לנסות לפני שמגיעים למצב קיצוני.

אם אתם מתמודדים עם חובות ומשכנתאות שלא שולמו בזמן, פעלו עכשיו, כי ככל שמגיבים מוקדם יותר, כך יש יותר סיכוי להציל את הבית! כמו כן, אתם מוזמנים לפנות אלי לשיחת התייעצות ובדיקה ראשונית של המצב.

הפוסט האם הבנק יכול לקחת לי את הבית? ואיך אפשר למנוע את זה? הופיע לראשונה ב-עורכת דין עפרה שפר.

יש לקרוא את המאמר הזה בקשב רב, על מנת להימנע מנזקים מיותרים.

כאשר אדם נקלע לקושי כלכלי, ואינו מסוגל להחזיר את תשלומי המשכנתא, הוא צריך לחשב מסלול מחדש, ולבדוק מהי הדרך המתאימה ביותר לטפל בעניין.

יש כמה שאלות חשובות שכדאי לשאול את עצמכם, כי התשובה תשנה את הכיוון:

ראשית: כמה חודשים הפסקת לשלם את המשכנתא?

בכל הנוגע לחוב משכנתא יש חשיבות עצומה לא לעבור את 6 החודשים של אי-תשלום. ברגע שעברתם 6 חודשים ללא תשלום, זה מזכה את הבנק לפתוח כנגדכם הליך מימוש של הבית, ואז ההידרדרות מואצת.

אם בכל זאת יש כבר פיגורים מעל 6, יש מה לעשות?

יש כמה דברים שכדאי לעשות.
ראשית, אם ההלוואה שלכם היא הלוואה שחלקה ניתנה באמצעות משרד השיכון, אתם זכאים לפנות לוועדה הבינמשרדית, לצורך פריסה מחודשת של הפיגורים. צריך להודיע מיד לבנק על רצונך לפנות לוועדה הבינמשרדית, ולבקש פריסה. מצב זה אמור לעכב ההליכים כנגדכם.

שנית, מה הצפי לפתרון הבעיה?

אם המשבר הוא זמני, ויש תקווה או הערכה כי הדברים ייפתרו תוך זמן קצר יחסית, כדאי לנהל מו"מ להסדרת הפיגורים של חוב המשכנתא בצורה שתוכלו לעמוד בזה.

אם המשבר הוא גדול יותר, יש להיערך מחדש ולבחון את כל המצבים האפשריים, בין היתר לפעול למכירת הדירה בתנאים של שוק חופשי ולא מכירה כפויה שתגרום נזקים גדולים.

הבנק החל לנקוט כנגדך בהליכים משפטיים. יש מה לעשות?

בוודאי. גם בשלב שהבנק פתח נגדך תיק הוצאה לפועל, אפשר לפעול בצורה חכמה יותר ומצמצמת טעויות. ראשית, לבקש למכור בעצמך את הדירה, ולקבל עיכוב הליכים למשך 90 יום.

בנוסף, אפשר לבקש לפרוס את הפיגורים למשך 6-12 חודשים, מבלי שינקטו כנגדך המשך הליכי מימוש.
יש להימנע ככל שניתן מכך שיתמנה כונס נכסים. כשמתמנה כונס נכסים, עלויות והוצאות גדלות, והחוב מתעצם.
אם כבר מונה כונס נכסים, יש לבדוק האם חלפו 90 ימים מיום המינוי, אז עדיין אפשר לבקש לעצור את מימוש המשכנתא ולהגיע להסדר
בכל מקרה, אם חלילה נקלעת למצב האמור, כדאי להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום ולפעול בדחיפות על מנת למזער נזקים.

הפוסט חוב משכנתא – האם באמת מיציתם את כל האפשרויות? הופיע לראשונה ב-עורכת דין עפרה שפר.

פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב מרחיב את הלכת "שטיינמץ" וחוזר וקובע  שכאשר זכויות הרוכשים לא נרשמו בטאבו, ולטובת הבנק נרשם משכון בלבד, ולא משכנתא, הבנק לא יוכל לרדת ישירות לדירה ולא יוכל לפנות בעצם את החייבים, אלא לאחר שירשום משכנתא.

דירת המגורים של משפחת בראי נרכשה בשנת 1989 מעיריית ראשון לציון. לצורך רכישת הדירה, נטלו משכנתא מבנק דיסקונט.

משפחת בראי עברו להתגורר בדירה, אך לא דאגו להשלים את רישום הבית על שמם בטאבו, ולטובת הבנק נרשם משכון ברשם המשכונות.

לימים, החלו לפגר בתשלומי המשכנתא, והבנק פתח בהליכי מימוש הדירה.
משפחת בראי הגישה בקשה להפסיק את הליכי המימוש, שכן לטענתם, כל עוד הדירה לא רשומה על שמם בטאבו, ולטובת הבנק לא נרשמה משכנתא, הבנק לא יכול להמשיך כנגדם בהליכי מימוש הדירה.

רשם ההוצאה לפועל לא קיבל את הטענה, ואמר שכל עוד בפועל הדירה על שמם, הבנק יכול להמשיך במימוש הדירה.
המשפחה לא ויתרה והגישה ערעור לבית המשפט השלום. גם בית המשפט השלום דחה את טענתם, וקיבל את טענת הבנק, לפיה ניתן להמשיך לממש את הדירה.

החלטה זו נעצרה בבית המשפט המחוזי בתל אביב. בית המשפט המחוזי קיבל את ערעורה של המשפחה, וחזר ואמר, שחרף העובדה שהחייבים לא שילמו את התשלומים, וחרף העובדה שהדבר לא פשוט לעצור את מימוש הדירה, כל עוד לא רשומה על שמם משכנתא, הבנק לא יכול להתנהג כאילו המשכנתא רשומה ולרדת ישירות לדירה (כלומר הליכי פינוי ומכר). בפני הבנק עומדות 2 אפשרויות. או למכור את הזכויות החוזיות של המשפחה לכל המרבה במחיר, או קודם לפעול לרישום המשכנתא באמצעות הגשת תביעה לבית המשפט ורק לאחר מכן לרדת ישירות לדירה.

בית המשפט המחוזי היה ער לקושי הפרקטי שכרוך בדבר, יחד עם זאת לא איפשר לבנק להמשיך במימוש הדירה, קיבל את הערעור של המשפחה, והחזיר את הדיון להוצאה לפועל על מנת לאפשר לבנק להמשיך את המימוש בדרך של זכויות חוזיות, או על דרך של כניסה לנעליהם של החייבים, לצורך אכיפת ההסכם, העברת הדירה על שמם ולאחר מכן לרשום משכנתא.

הליך כזה אמור לעכב את הבנק חודשים רבים, אך בית המשפט קבע שלמרות הכל, חייבים לפעול כך, כי זו ההלכה של בית המשפט העליון.
(רצ"פ 48460-05-16 בראי ואח' נ בנק דיסקונט לישראל בע"מ)

הפוסט ערבות למשכנתא לא רשומה? הבנק לא יכול לרדת לדירה. הופיע לראשונה ב-עורכת דין עפרה שפר.

מהי ההגנת הדיור החלוף? מי זכאי לה? ומה משמעותה? 
דיור מוגן משמעותו, שבמקרה שהדירה מעוקלת אוג בכינוס נכסים והנושה מבקש להתמנות ככונס נכסים למכור אותה בשל חוב, הדירה תימכר כתפוסה, קרי, שבני הבית לא יפונו, אלא יהפכו להיות שוכרים של הבעלים החדש של הדירה, והם יגורו שם למשך כל ימי חייהם.

דיור חלופי, משמעו שכאשר הדירה מעוקלת, ומבקשים למכור אותה, הנושה צריך לדאוג למימון דמי שכירות בדירה ראויה למשך זמן שייקבע על ידי רשם ההוצאה לפועל בהתאם לנסיבות.

לאחר התיקון ברור כי לא ניתן לפנות אנשים מבית מגוריהם, אלא אם תהיה להם קורת גג חלופית.

תיקון חקיקה זה הינו משמעותי ביותר, גם במקרה שאדם נטל משכנתא מהבנק או שהנכס תחת כינוס נכסים.
במקרים אלה, כאשר אדם רוכש דירה ולצורך כך הוא מקבל הלוואת משכנתא מהבנק, נוהג הבנק להחתים אותו במסגרת חוזה ההלוואה, כי הוא מוותר על זכותו לדיור חלוף מכוח סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל ו/או על סעיף 33 לחוק הגנת הדייר.

התיקון בחוק קובע כי במקרה שלא הוסבר לחייב כי יש לו זכות לדיירות מוגנת או חלופית, והוא בעצם חתם כי הוא מוותר על זכות זו מבלי שבכלל גילו לו שהוא זכאי לה, אז הבנק יהא חייב לדאוג לו לסידור חלופי או מוגן, בהתאם לנסיבות ולמצב הרישומי של הנכס. אם הדירה רשומה על שם החייב בטאבו, הוא עשוי להיות זכאי, במקרים אלה לדיירות מוגנת. במקרה שהדירה לא רשומה על שמו בטאבו הוא יהא זכאי רק לדיור חלוף.

בפסק דין עא 9120/09 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' אברהם פלקסר (ניתן בספטמבר 2011) חוזר בית המשפט העליון על תכליות חוק ההוצאה לפועל, ואומר כי "חוק ההוצאה לפועל חותר להשגת איזון בין שתי תכליות. מן הצד האחד ניצבות התכלית הכללית שעניינה הגנה על קניינו של הנושה והתכלית המיוחדת לסייע לו בגבייה מהירה ויעילה של חובותיו. מן העבר השני ניצבות התכלית הכללית שעניינה הגנה על כבודו ועל חירותו של החייב שאינו יכול לפרוע את חובו והתכלית המיוחדת למנוע את קריסתו הכלכלית ואת הפיכתו לנטל על החברה." ועקרונות אלו מוטלות גם על כונס נכסים שמונה לטיפול בחיב.

החוק קובע כי במקרה שעוקלה דירת מגורים של חייב, לא ניתן להורות על מכירת הדירה אלא לאחר שהוכח לרשם ההוצאה לפועל שלחייב ולבני משפחתו הגרים עמו יש מקום מגורים סביר או שיש לו או לבני משפחתו הגרים עמו יכולת כלכלית המאפשרת להם מימון מגורים או שהועמד להם סידור חלוף. עוד קובע החוק במסגרת תיקון 29 כי רשם ההוצאה לפועל חייב לזמן את החייב לדיון בעניין, והחייב יכול לבקש להשהות הדיון עד שימנה לעצמו עורך דין שיייצגו. במידה ואין ביכולתו לממן עורך דין, הוא רשאי לפנות לסיוע המשפטי לבדוק האם הוא זכאי למימון לפי חוק הסיוע המשפטי.

הדבר המשמעותי הנוסף בשינוי זה כי הוראות אלה יחולו גם על משכנתאות. קובע החוק, כי גם אם פורש בשטר המשכנתא שהחייב מוותר על זכותו באופן שהוא קרא והבין את המשמעות של הויתור, ולחייב אין יכולת להשיג לעצמו דיור חלוף, הוא יהא זכאי למינימום של 18 חודשים.

חשיבות השינוי בחקיקה הינו בכך שלא ניתן להותיר אנשים ללא קורת גג.
בעניין פסק הדין האמור, ביטל בית המשפט העליון את הסעיף וקבע כי הבנק לא הסביר לחייב את זכותו לדיור חלוף, ובוודאי לא את הויתור על הזכות, ומשכך, הבנק נדרש לדאוג לחייב לסידור חלוף. פסיקה זו חשובה, שכן היא יוצרת הלכה ברורה לגבי התנהלות הבנקים במקרה של מימוש דירות מגורים, ונורמה חברתית, לפיה אנשים לא יזרקו בגלל משכנתא לרחובות. בעבר נורמה זו היתה נורמה מוסרית שהבנקים החילו אותה עליהם. כיום, לאור ההתפתחות הכלכלית החברתית, קדושת דירת המגורים פחתה, והחקיקה הזו מהווה שימור הנורמות החברתיות באמצעות עיגונן בחקיקה מתאימה, ככל שהיא נוגעת למבצרו של האדם וכבודו.

הפוסט דיור החלוף גם ב כונס נכסים או לנוטלי משכנתאות הופיע לראשונה ב-עורכת דין עפרה שפר.