החשש לאבד את הבית הוא אחד הפחדים הגדולים ביותר של מי שמתמודד עם תשלומי חובות ומשכנתאות שלא שולמו בזמן. מדובר לא רק בנכס כלכלי, אלא בבית מלא בזכרונות ושמייצג יציבות, ביטחון ומשפחתיות. כאשר הבנק מתחיל לנקוט בהליכים משפטיים למימוש המשכנתא, התחושה היא של פחד וחוסר אונים מוחלט.

אבל רגע, רגע. לפני שאתם נכנסים ללחץ ולפאניקה, חשוב שתדעו, הליך מימוש בית מגורים הוא לא צעד פשוט או מייד.  החוק ובתי המשפט מכירים בכך שמדובר במהלך דרסטי שפוגע בזכות הקניין של החייב, ולכן החוק מאלץ את הבנק לפעול בזהירות ולהקפיד על הליכים משפטיים מסודרים. במילים אחרות, לא הכול אבוד, יש צעדים שתוכלו לנקוט כדי להציל את הבית שלכם או לפחות לצמצם נזקים. אבל חשוב להבין.

הזמן פועל לרעתכם – אל תחכו שהמצב יחמיר. פעלו מיד!

במאמר הזה השתדלתי להסביר בשפה פשוטה וידידותית מתי הבנק באמת יכול לקחת לכם את הבית, איך ההליך עובד, ומה ניתן לעשות כדי למנוע מצב כזה.

מתי הבנק יכול לממש את הבית?

הבנק רשאי לפעול למימוש המשכנתא על הבית שלכם רק אם לא עמדתם בתנאי ההלוואה. זה יכול לקרות כאשר:

✔️ לא שילמתם את המשכנתא במשך תקופה של למעלה מ 6 חודשים

✔️ לא החזרתם הלוואה שהבית שועבד עבורה

✔️ הפרתם תנאי אחר מהותי בהסכם ההלוואה

עם זאת, הבנק לא יכול מיד לקחת לכם את הבית. יש שלבים ברורים בתהליך, ולכם יש הזדמנויות לעצור אותו או למצוא פתרון. לכן, חשוב להכיר את התהליך והשלבים האלו.

איך מתחיל הליך מימוש הבית?

🔹שלב ההתראות, הבנק חייב לשלוח מכתב התראה וליידע אתכם שהמשכנתא בפיגור.

🔹ניסיון להסדיר את החוב, לפי הוראות בנק ישראל, לפני פתיחת הליכים משפטיים, הבנק צריך לנסות להגיע להסדר מולכם.

🔹פתיחת תיק בהוצאה לפועל. אם לא שולמו לפחות שישה תשלומי משכנתא רצופים, הבנק רשאי לפנות להוצאה לפועל ולבקש להתחיל בהליכי מימוש.

🔹מתן אפשרות לסילוק החוב. גם לאחר פתיחת ההליך, החוק מאפשר לכם 20  יום לסגור את החוב לפני שהבנק יוכל להמשיך בעיקול.

🔹מינוי כונס נכסים, אם החוב לא נפרע, הבנק ממנה כונס נכסים שתפקידו למכור את הבית ולהחזיר לבנק את הכסף.

מה אפשר לעשות כדי למנוע מימוש הבית?

אם קיבלתם מכתב התראה מהבנק, הדבר הגרוע ביותר שניתן לעשות הוא להתעלם מהבעיה. ובכן, הבעיה לא תיעלם מאליה. להיפך, הבעיה רק תחמיר. לכן,  אל תתעלמו ממכתב ההתראה! ככל שתגיבו מוקדם יותר, כך יש יותר סיכוי לטפל בבעיה ולמנוע את החרפת המצב.

1. הגיעו להסדר עם הבנק
   ✔️ אם אתם בפיגור תשלומים, פנו לבנק עוד לפני שהבנק יתחיל לפעול כנגדכם ובקשו עזרה במציאת פתרונות. נסו לבגש למשל,
   ✔️ פריסה מחדש של החוב, ייתכן שתוכלו לקבל פריסת תשלומים חדשה שמתאימה ליכולת הכלכלית שלכם.
   ✔️ הפחתת הריביות או הקפאת תשלומים זמנית, אם יש לכם קושי זמני, הבנק עשוי להסכים לדחייה של מספר תשלומים כדי שתוכלו להתייצב כלכלית.
   
   
2. מחזור משכנתא, בדקו אפשרות להלוואה בתנאים טובים יותר
   ✔️ לפני שהמצב מדרדר, ייתכן שתוכלו למחזר את המשכנתא, כלומר, לקחת הלוואה חדשה בתנאים טובים יותר, לתקופה ארוכה יותר ושהתשלום החודשי יהיה נמוך יותר שתחליף את המשכנתא הקיימת.
   
   
3. התייעצו עם עורך דין מומחה לדיני בנקים, חובות ומשכנתאות
   ✔️ עורך דין יכול לסייע לכם לבחון האם הבנק פעל כחוק ועמד בשלבים המחייבים, לנהל משא ומתן עם הבנק ולמצוא פתרונות שימנעו את אובדן הבית.
   
   
4. בידקו האם הבנק פעל כשורה
   ✔️ אם הבנק פעל בניגוד להוראות החוק, ייתכן שתוכלו לעכב או אפילו למנוע את ההליך. למשל,
   ✔️ האם הבנק שלח התראות במועד?
   ✔️ האם יש טעויות בחישוב החוב?
   ✔️ האם הייתה הפרת חובת גילוי מצד הבנק?

מה קורה אם הבנק כבר החל בהליכי מימוש בית המגורים שלכם?

אם הבנק כבר פתח תיק בהוצאה לפועל, עדיין לא הכול אבוד! הנה כמה צעדים חשובים:

1. פירעון חוב הפיגורים תוך 20 יום
   ✔️ החוק מאפשר לכם תוך 20 יום ממועד פתיחת תיק ההוצאה לפועל לשלם את חוב הפיגורים ולהפסיק את התהליך.
   
   
2. ניסיון למכור את הבית בעצמכם
   ✔️ אם ברור שלא תוכלו להחזיר את החוב, עדיף שתמכרו את הבית בעצמכם במקום שהבנק ימכור אותו דרך כונס נכסים. כך תקבלו מחיר טוב יותר ותימנעו מהוצאות נוספות כמו שכר טרחת כונס הנכסים.
   
   
3. בדיקה האם הכונס פועל כחוק
   אם כבר מונה כונס נכסים, חשוב לוודא:
   ✔️ שהוא פרסם את ההתמחרות על הבית באופן הוגן
   ✔️ שהמחיר שהתקבל על הבית תואם את השווי האמיתי שלו
   ✔️ שהוא לא מושך זמן כדי להגדיל את הריביות על החוב

מהן הזכויות שלכם גם אם הבית נמכר?

💡 דיור חלופי,  במקרים מסוימים, ייתכן שתוכלו לקבל זמן נוסף למצוא מקום מגורים חלופי לפני הפינוי.

💡 בדיקת המחיר שהתקבל על הבית, אם הבית נמכר במחיר נמוך בהרבה מהערך האמיתי שלו, ייתכן שניתן לערער על כך.

💡 אפשרות להפחית את יתרת החוב, אם הבית נמכר, אבל החוב לבנק לא נסגר לחלוטין, ניתן לבדוק אפשרות להפחתת יתרת החוב.

סיפור מהחיים: איך משפחה הצילה את הבית שלה?

משפחת שחק (שם בדוי בכדי לשמור על פרטיות הלקוח), צברה חוב של 150,000 ש"ח במשכנתא בעקבות תקופה קשה. לאחר חצי שנה של אי-תשלום, הבנק שלח להם מכתב התראה על פתיחת תיק הוצאה לפועל.

במקום להתעלם, הם חיפשו עורך דין המתמחה בדיני בנקים ומשכנתאות וכך הגיעו אלי, בדקתי את התיק, חקרתי ומצאתי כמה כשלים בהתנהלות הבנק מול הלקוח. לאחר משא ומתן עם הבנק תוך כדי ניצול הטעויות והכשלים של הבנק, הצלחתי להגיע להסדר עם הבנק של  פריסה מחודשת של החוב, הפחתת הריבית, וביטול פתיחת התיק בהוצאה לפועל.

לאחר בדיקת יכולת כלכלית של משפחת שחק, הגענו אני והמשפחה למסקנה שבהסדר החדש לא תהיה להם בעיה לעמוד וכך, במקום לאבד את הבית, הם קיבלו הזדמנות לסגור את החוב בתנאים נוחים יותר ולהמשיך את חייהם ברגוע.

לסיכום: איך תגנו על הבית שלכם במקרה שהבנק ירצה לממש את המשכנתא?

🏡 אל תתעלמו, פעלו מיד עם קבלת מכתב התראה! ועדיף לפעול עוד לפני שמגיע המכתב.

🏡 בדקו אפשרויות למחזור משכנתא או פריסת תשלומים חדשה

🏡 פנו לייעוץ משפטי מקצועי אם קיבלתם הודעה על הליך מימוש בית המגורים

🏡 אם הבית כבר מעוקל או בהליך מימוש, בדקו אפשרות למכור אותו בעצמכם

💡זכרו, גם אם הבנק מאיים במימוש הבית, זה לא סוף הדרך! יש לכם זכויות, ויש פתרונות שאפשר לנסות לפני שמגיעים למצב קיצוני.

אם אתם מתמודדים עם חובות ומשכנתאות שלא שולמו בזמן, פעלו עכשיו, כי ככל שמגיבים מוקדם יותר, כך יש יותר סיכוי להציל את הבית! כמו כן, אתם מוזמנים לפנות אלי לשיחת התייעצות ובדיקה ראשונית של המצב.

הפוסט האם הבנק יכול לקחת לי את הבית? ואיך אפשר למנוע את זה? הופיע לראשונה ב-עורכת דין עפרה שפר.

פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב מרחיב את הלכת "שטיינמץ" וחוזר וקובע  שכאשר זכויות הרוכשים לא נרשמו בטאבו, ולטובת הבנק נרשם משכון בלבד, ולא משכנתא, הבנק לא יוכל לרדת ישירות לדירה ולא יוכל לפנות בעצם את החייבים, אלא לאחר שירשום משכנתא.

דירת המגורים של משפחת בראי נרכשה בשנת 1989 מעיריית ראשון לציון. לצורך רכישת הדירה, נטלו משכנתא מבנק דיסקונט.

משפחת בראי עברו להתגורר בדירה, אך לא דאגו להשלים את רישום הבית על שמם בטאבו, ולטובת הבנק נרשם משכון ברשם המשכונות.

לימים, החלו לפגר בתשלומי המשכנתא, והבנק פתח בהליכי מימוש הדירה.
משפחת בראי הגישה בקשה להפסיק את הליכי המימוש, שכן לטענתם, כל עוד הדירה לא רשומה על שמם בטאבו, ולטובת הבנק לא נרשמה משכנתא, הבנק לא יכול להמשיך כנגדם בהליכי מימוש הדירה.

רשם ההוצאה לפועל לא קיבל את הטענה, ואמר שכל עוד בפועל הדירה על שמם, הבנק יכול להמשיך במימוש הדירה.
המשפחה לא ויתרה והגישה ערעור לבית המשפט השלום. גם בית המשפט השלום דחה את טענתם, וקיבל את טענת הבנק, לפיה ניתן להמשיך לממש את הדירה.

החלטה זו נעצרה בבית המשפט המחוזי בתל אביב. בית המשפט המחוזי קיבל את ערעורה של המשפחה, וחזר ואמר, שחרף העובדה שהחייבים לא שילמו את התשלומים, וחרף העובדה שהדבר לא פשוט לעצור את מימוש הדירה, כל עוד לא רשומה על שמם משכנתא, הבנק לא יכול להתנהג כאילו המשכנתא רשומה ולרדת ישירות לדירה (כלומר הליכי פינוי ומכר). בפני הבנק עומדות 2 אפשרויות. או למכור את הזכויות החוזיות של המשפחה לכל המרבה במחיר, או קודם לפעול לרישום המשכנתא באמצעות הגשת תביעה לבית המשפט ורק לאחר מכן לרדת ישירות לדירה.

בית המשפט המחוזי היה ער לקושי הפרקטי שכרוך בדבר, יחד עם זאת לא איפשר לבנק להמשיך במימוש הדירה, קיבל את הערעור של המשפחה, והחזיר את הדיון להוצאה לפועל על מנת לאפשר לבנק להמשיך את המימוש בדרך של זכויות חוזיות, או על דרך של כניסה לנעליהם של החייבים, לצורך אכיפת ההסכם, העברת הדירה על שמם ולאחר מכן לרשום משכנתא.

הליך כזה אמור לעכב את הבנק חודשים רבים, אך בית המשפט קבע שלמרות הכל, חייבים לפעול כך, כי זו ההלכה של בית המשפט העליון.
(רצ"פ 48460-05-16 בראי ואח' נ בנק דיסקונט לישראל בע"מ)

הפוסט ערבות למשכנתא לא רשומה? הבנק לא יכול לרדת לדירה. הופיע לראשונה ב-עורכת דין עפרה שפר.