פינוי מדירת מגורים, כונס נכסים

מימוש משכנתא – מה ניתן לעשות?

קבלת הטופס הורוד (לעיתים ירוק) המודיע על קבלת צו פינוי מדירת מגורים הוא דבר מזעזע. כשאדם מקבל צו פינוי הוא מרגיש שתהום נפערת לו מתחת לרגליו, כל עולמו חרב עליו. דעו כי, יש לא מעט כלים לסייע לאנשים שכשלו בתשלומי המשכנתא, או לעיתים, כאשר מונה כונס נכסים במסגרת עיקול על הדירה.

חוק ההוצאה לפועל תוקן בשנים האחרונות, במסגרתו שונה החוק ופעילות כונס נכסים במטרה לסייע לחייבים שאינם מסוגלים לשלם משכנתא, אם באופן זמני, ואם בשל קשיים כלכליים.

חשוב מאוד לא להזניח. מיד כשמקבלים התראות על הפרת ההסכם ו/או אזהרה, יש לפנות לעורך דין על מנת שיסייע לכם ויבדוק מה ניתן לעשות כדי למנוע הידרדרות במצב. הזנחת התהליך עלול להביא לצו פינוי, ואז, הדבר גורר הוצאות מיותרות.

להלן מידע חשוב לחייב שאינו מסוגל לשלם תשלומי המשכנתא של דירת המגורים

בדוק האם הבנק היה זכאי לפתוח התיק נגדך או לפנות לכונס נכסים

1. הבנק זכאי לפתוח כנגדך תיק מימוש המשכנתא רק אם חלפו 6 חודשים ולא שולם אחד מהתשלומים. במידה והחייב משלם תשלום אחד, הוא ייזקף לתשלום הראשון שלא שולם. במידה ומדובר בהלוואה שאינה משולמת בתשלומים (כמו הלוואת בוליט) על הבנק להמתין 6 חודשים בטרם יפתח את התיק, במידה והחייב לא ישלם התשלום לאחר 6 חודשים, זכאי הבנק לפתוח את התיק למימוש משכנתא.

הבנק לא רשאי לפתח את התיק אלא רק על חוב הפיגורים (ולא על כל החוב)

2. כאשר נפתח תיק המימוש, הבנק רשאי לפתוח אותו אך ורק על הסכום בפיגור, למעט מקרים מיוחדים, כמו חשש שהחייב בורח מהארץ, או שהחוב שבפיגור עולה על 10% מסך המשכנתא ועוד). להגבלה זו שהוטלה על הבנק חשיבות רבה, שכן, מאפשרים לחייב לשלם את הפיגורים, ולא להעמיד את החוב לפרעון מיידי. העמדת החוב לפרעון מיידי, גוררת חיוב של ריבית פיגורים על כל החוב, ולא רק על התשלומים שטרם שולמו, והעמדת החוב לפרעון מיידי, מסבה לחייב נזקים רבים.

3. מיד כשהבנק מגיש בקשה למימוש משכנתא, ובטרם ממונה כונס נכסים, החוק מאפשר לחייב להגיע להסדר חוב, ואם הוא מעוניין למכור את הדירה, יש לו זכות למכור אותה בעצמו.

החלטת למכור את הדירה : חשוב מאוד לקרוא האמור למטה.

4. חייב שמחליט למכור את הדירה בעצמו, חייב להודיע לרשם ההוצאה לפועל תוך 20 יום, על רצונו למכור את הדירה. במידה והדבר הודע בזמן, ההליכים כנגד החייב מעוכבים. הזדמנות זו באה להקל על החייב ולהקטין את נזקיו, ראשית, דירה הנמכרת באמצעות כונס נכסים, הינה מכירה כפויה, ומחיר הדירה יכול לרדת עד 30% ממחירה משווי שוק. לכן חשוב מאוד להודיע לרשם על הרצון למכר עצמי, כדי להתארגן, ולנסות למכור את הדירה תוך 90 יום בשוק החופשי.

5. גם במקרה שאתה מוכר את הדירה, באפשרותנו לסייע לך בהפחתת עלויות המימוש, העלולות להגיע ל-7-8% משויי הדירה. הדבר החשוב ביותר הוא לא לתת לדברים להידרדר, אלא לקחת מנהיגות, ולטפל בבעיה. חשוב למקס את התמורות מהדירה, על מנת ל"צאת מהסיפור" במינימום נזק.

אינך מוכן למימוש הדירה: יש פתרונות

6. כאשר חייב אינו מעוניין למכור את הדירה, הוא יכול להגיע להסדר עם הבנק ולפרוס את החוב בתשלומים. במידה והחייב לא הודיע כל הודעה, הבנק יכול לאחר 20 יום לבקש למנות כונס נכסים על הדירה. יש להימנע מכך ככל שניתן.

7. גם לאחר שמונה כונס נכסים, יש לחייב עדיין אפשריות להקטין את נזקיו. בכל עת עד תום 90 ימים מיום מינוי כונס נכסים לדירת המגורים ניתן – לפרוע את החוב שבפיגור, לרבות סכומים שנוספו בשל אגרות, שכר טרחה, הוצאות, ריבית והצמדה עד ליום התשלום בפועל, ובמידה ואינו יכול יש לו אפשרות לפרוע מחצית מהחוב שבפיגור ומהתוספות, ובלבד שהובטח להנחת דעתו של רשם ההוצאה לפועל כי בתום שישה חודשים מיום התשלום כאמור בפסקת משנה זו, ישולמו יתרת החוב שבפיגור וכן התוספות כפי שהם ביום התשלום בפועל; כאשר החייב שילם החוב שבפיגור והתוספות רשם ההוצאה לפועל, מיזמתו או לבקשת החייב, יורה על עיכוב הליכי ביצוע המשכנתה. שימו לב כי במידה ולא נפרעו החוב שבפיגור, זכאי הבנק לפרוע את מלוא חוב ההלוואה מהתמורה שתתקבל בעד מכירת דירת המגורים.

משרדנו מתמחה בבדיקת חשבונות המשכנתא, בדיקת החוזה, ובחינת כל האפשרויות העומדות בפני החייב כדי למנוע פינויו מדירת המגורים.

לאחרונה חוקק תיקון 29 לחוק ההוצאה לפועל במסגרתו קיימת הגנה לנוטלי משכנתא לדיור מוגן או דיור חלוף. כאשר אדם חותם על חוזה משכנתא, הבנק מחתים אותו על ויתור שלו על זכות לדיור מוגן או דיור חלוף. הבנק חייב להבהיר ללקוחותיו על קיומה של הזכות, וכן על כך שהוא מוותר עליה. חייב הטוען כי לא הוסבר לו על זכותו והויתור על זכות זו, יכול להורות לבנק להמציא לו דיור חלוף, או במקרה טוב יותר, דיור מוגן, (קרי לא ניתן לפנות אותו מהדירה והבנק יוכל למכור את הדירה כתפוסה. החייבים נשארים לגור בה, יחד עם צאצאיהם במשך כל החיים). כאשר מדובר בדיור חלוף, שווי הסידור החלוף יהיה בסכום המאפשר לחייב לשכור דירת מגורים באזור מגוריו התואמת את צורכי החייב ובני משפחתו הגרים עמו למשך תקופה שלא תעלה על 18 חודשים; ואולם רשם ההוצאה לפועל רשאי להעמיד לרשות החייב ובני משפחתו הגרים עמו סידור חלוף לתקופה ארוכה מהתקופה האמורה אם סבר שקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת;

קיימים מקרים בהם נכס של צד ג' משועבד לחובות אחרים, ואדם, שהחוב אינו שלו, מוצא עצמו חשוף לפינוי מדירת מגוריו, על לא עוול בכפו. גם למצב זה קיימים פתרונות, ומאוד חשוב לפנות לעורך דין שיבחן את הטענות, כדי לראות האם ניתן להציל את דירת המגורים.

במידה ויש לך שאלות, שלח אלי במייל לצורך בחינת הבעיה, ומציאת הפתרון.